AVOCAT EN BAUX COMMERCIAUX À TOULOUSE
Avocat en bail commercial : conseil et contentieux
Le bail commercial organise une relation contractuelle qui s’inscrit dans la durée et peut soulever des difficultés à chaque étape : négociation et rédaction du bail, répartition des charges et travaux, révision du loyer, renouvellement, congé ou résiliation.
AZAM Avocats accompagne les bailleurs, entreprises et dirigeants dans la négociation et l’exécution de leurs baux commerciaux, mais également lorsqu’un différend survient. Le cabinet intervient notamment en matière de fixation ou de déplafonnement du loyer, de charges et travaux, de renouvellement du bail, de congé, de résiliation et d’indemnité d’éviction.
L’objectif est d’identifier les enjeux juridiques et économiques du bail, de rechercher une solution adaptée lorsque le différend peut être résolu amiablement et, lorsque cela est nécessaire, de défendre les intérêts du client devant la juridiction compétente.
À quelles étapes d’un bail commercial intervenons-nous ?
Négociation et rédaction du bail
Analyse et négociation des clauses du bail : destination des locaux, loyer, charges, travaux, garanties, durée et conditions particulières.
Exécution et évolution du bail
Accompagnement pendant la vie du bail, notamment en matière de révision du loyer, charges et travaux, cession du bail ou difficultés d’exécution.
Renouvellement et fin du bail
Conseil et défense lors du renouvellement, d’un congé, d’une résiliation ou d’un différend relatif à la fixation du loyer ou à l’indemnité d’éviction.
Renouvellement, congé et indemnité d’éviction
Le renouvellement ou la fin d’un bail commercial constitue une étape déterminante pour le bailleur comme pour le preneur. Les conditions du congé, de la demande de renouvellement et de la fixation du loyer du bail renouvelé doivent être examinées au regard du bail et du statut des baux commerciaux.
Lorsqu’un bailleur refuse le renouvellement, il peut être tenu, sauf exceptions prévues par la loi, de verser au preneur une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le principe de cette indemnité comme son montant peuvent faire l’objet d’un différend.
AZAM Avocats accompagne bailleurs et preneurs dans les problématiques de renouvellement du bail commercial, congé, fixation du loyer renouvelé et indemnité d’éviction, tant dans le cadre des négociations que d’un contentieux.
Quels litiges peuvent survenir au cours d’un bail commercial ?
L’exécution d’un bail commercial peut faire naître des désaccords entre bailleur et preneur, notamment sur les obligations respectives des parties, le montant du loyer ou les conditions de poursuite du bail.
Loyer et déplafonnement
Révision ou fixation du loyer, application d’une clause d’indexation et contestation du déplafonnement lors du renouvellement.
Charges et travaux
Litiges relatifs à la répartition des charges, taxes, réparations et travaux entre le bailleur et le preneur.
Résiliation et inexécution du bail
Impayés de loyers, manquements aux obligations contractuelles, mise en œuvre d’une clause résolutoire ou demande de résiliation du bail.
Un accompagnement en matière de baux commerciaux à chaque étape
Conseil et négociation
Analyse du bail, négociation de ses clauses et accompagnement dans les échanges entre bailleur et preneur.
Gestion des difficultés
Analyse des différends relatifs au loyer, aux charges, aux travaux ou à l’exécution des obligations prévues par le bail.
Contentieux du bail commercial
Assistance dans les négociations et, lorsque cela est nécessaire, défense des intérêts du bailleur ou du preneur devant la juridiction compétente.
FAQ sur les baux commerciaux
Que se passe-t-il à l’expiration d’un bail commercial ?
À l’expiration de la durée prévue au contrat, le bail commercial ne prend pas automatiquement fin. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, il se poursuit par tacite prolongation. Les modalités et délais du congé ou de la demande de renouvellement doivent être examinés avec attention, notamment en raison de leurs conséquences sur le renouvellement du bail et la fixation du nouveau loyer.
Dans quels cas le loyer d’un bail commercial peut-il être déplafonné ?
Lors du renouvellement, le loyer est en principe soumis à une règle de plafonnement. Le déplafonnement peut notamment intervenir en cas de modification notable, au cours du bail expiré, des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité. Le plafonnement cesse également de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. L’existence d’un motif de déplafonnement doit donc être appréciée au regard de la situation concrète.
Qui doit payer les charges et les travaux dans un bail commercial ?
Le bail doit prévoir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire. Certaines dépenses ne peuvent toutefois pas être imputées au locataire, notamment les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil ainsi que les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à mettre le bien en conformité lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations. La rédaction du bail reste donc déterminante pour les dépenses dont la répartition peut être contractuellement organisée.
Comment est calculée l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial ?
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, il doit en principe verser au locataire une indemnité d’éviction correspondant au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf dans les cas prévus par la loi permettant un refus sans indemnité. L’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce et peut être augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation nécessaires à l’acquisition d’un fonds de même valeur. Son évaluation dépend donc des conséquences concrètes de l’éviction pour l’entreprise.
Vous avez une question ou un litige relatif à un bail commercial ?
AZAM Avocats accompagne bailleurs et preneurs dans la négociation, l’exécution et les contentieux relatifs aux baux commerciaux.